這是袁國剛第一次下基層跟小區物業管理人員進行深入交流，物管員談到的有些問題，看上去就是一些生活瑣事，好像沒有什麼大不了。仔細想來，物業管理不就是跟業主的日常生活打交道嗎？如果對這些不起眼的問題不加以重視，早晚會給物業管理帶來大麻煩。
“對於這些問題，你們想沒想辦法解決？”袁國剛道。
“說實話，物業管理我們都是新手，事關業主素質的問題，物業管理條例又沒有什麼明確規定，我們確實不知道該如何管理，寫個勸誡告示張貼在小區大門和每個單元門口，對於那些素質低下的業主，我看也是無濟於事。”老侯覺得無可奈何。
“不是有業主委員會嗎？要不你們與業主委員會聯絡，讓他們出面勸導。”袁國剛建議道。
“你可別提業主委員會了。”老侯連連擺手，一臉的苦逼相。
袁國剛不解其意，“他們出面不就省了你們的事嗎？而且他們本身就是業主，交涉起來應該更容易溝通。”
“要是他們出面代表其他業主說話，理應比我們更管用。問題是不涉及他們的利益，或者沒有他們的好處，這些所謂的業主代表，根本不可能出面。”
“怎麼會這樣？業主委員會應該代表大多數業主的利益呀！”袁國剛覺得不可理解。
“道理沒錯，但小區的業主委員會成員不是業主們公開選舉的，他們根本沒有為其他業主代言的意識。”
“這不對呀，選舉業主代表應該讓小區所有業主參與投票，選出的業主代表有為其他業主服務的義務。”袁國剛道。
“還是我來告訴你實情吧。”老侯講起了小區業主委員會的來龍去脈。
這個小區的樓盤當初對社會公開銷售，小區居民從事各行各業的都有，絕大多數來自本市城鄉，還有一部分炒房者，當然最後也都將房子轉手倒賣出去了，所以，業主之間互不熟悉。
物業公司要求成立業主委員會，小區物業辦公室卻不知道該推薦誰做代表，後來選了十幾個人，在徵求其他業主的意見時，工作開展不下去，因為大家根本不瞭解推薦的人選。就在物業辦公室一籌莫展之際，有人自告奮勇，要求出面組建業主委員會，物業辦公室當然求之不得。
位於小區東北角的三號樓，住的全是團購住戶，整棟樓的業主幾乎來自於一個單位，他們之間自然相互熟悉。
三號樓的業主推薦了十五名代表，聲稱每名代表都獲得了至少五名業主的支援，並煞有架勢地附上了支持者名單。經物業辦公室查證，那些所謂的支持者，絕大多數都是子虛烏有，沒有幾個是本小區的真正業主。不管怎麼說，這份名單至少獲得了三號樓大多數業主的認可，這比以前物業辦公室提出的任何代表人選的認可集中度都高，對此，物業公司只能接受。
後來的事實證明，這是物業公司自釀的一杯苦酒。先不說這些人在小區管理方面無利不起早，既不代表其他業主的利益，也不配合物業公司開展工作，單就一個物業費的收繳，便令物業公司對他們束手無策。
第一年的情況還好，因為頭一年的物業
費在辦理入住手續時就得繳納，物業辦公室用這一招，卡住了所有業主交齊了物業費。
從第二年開始，物業辦公室失去了對業主的控制手段，物業費的繳納全憑業主自覺。現實社會，任何事情如果僅憑個人的自覺性去辦，總會冒出一些不自覺的人，特別像繳納物業費這種需要從自己口袋往外掏錢的事，不自覺的人還絕非個別。
按常理，物業公司為住戶提供了服務，業主在小區安保、衛生、垃圾清運、綠化、照明、環境秩序等等方面，對物業管理挑不出什麼毛病的話，業主按時足額繳納物業費就是理所應當的事。本質上這就是業主花錢買服務，業主和物業公司之間是一對買賣關係，一方付出了勞動和精力，另一方就得付出等價的金錢，否則，這對關係將不復存在，小區也就沒有物業管理了，這個道理大多數業主都懂。
從第一批業主入住至今，已是第三個年頭，除了頭一年，還有三成多的業主從第二年開始就沒有繳納過物業費，三號樓的業主屬於第一批入住戶，從第二年起，整棟樓沒有一家繳納過物業費。
“你們跟沒跟那些業主們交流過，他們為啥拒繳物業費？”袁國剛插話問道。
“我們打聽過，在所有未繳納物業費的業主中，有三分之一覺得物業費定價偏高。”老侯道。
“其實現在這個價格，在全華源市只能算是中等稍微偏上，但小區物業管理提供的服務卻有目共睹，屬於本市一流，否則，也不可能在前年獲評全省優秀物業管理公司。對於收費標準，咱們可以把物價局的定價政策和公司的成本核算明細公之於眾，在小區門口的宣傳櫥窗張貼出來，供所有業主監督。”袁國剛道。
“我認為在拒繳物業費的業主中，一部分嫌物業費高的業主另有目的。”物業辦公室的工作人員插話道。
老侯贊同，“是啊，另外一部分則在觀望等待，這些人要麼盼望物業公司應少數人的要求，把物業費降下來，要麼等別人都交了，自己最後繳納，生怕先交了吃虧。還有一部分就是想耍賴，這些人也許認為，自己花錢買了房子，物業公司就該為他們服務，三號樓的業主基本都有這種想法。”
老侯和他的同事猜得沒錯，三號樓那些業主比較齊心，他們不僅團結一致，還把抱有前兩種心態的業主動員起來，好幾次在小區大門口聚集。
記得就在上個月的一天上午，大概十點多鍾，一位業主從外面辦完事回家，剛走到小區門口，見一幫人亂哄哄地聚集在那裡，這人不好事，徑直往家走去，就在這時，一位四十來歲的高個子女人從後面追了上來，問他是不是本小區的，在得到肯定答覆後，還問人家交沒交第二年的物業費，弄得他莫名其妙。沒等這人回答，那女人說如果是這個小區的，就得跟他們一起去物業公司上訪。
“你是誰？我認識你嗎？”這人並未給她面子。
“我們是業主委員會的，大家一起去物業公司上訪，要求降低物業費，去的人越多越好。”高個子女人說。
“我閒得蛋疼？再說，我都不知道你們是幹嘛的，為啥要跟你走？你不是問我交沒交物業費嗎？那我告訴你，不僅第二年的物業費，我
連今年的物業費都交了。”這位業主也不是個善茬，說出的話就是想故意噎那女人。
誰知那女人竟說了一句：“你們真有錢！”
“這跟有錢沒錢挨得上嗎？你在小區居住，享受了物業公司為你提供的服務，難道不該付費嗎？天下哪有免費的晚餐？”袁國剛氣憤地說。
那位業主當即懟了回去，“如果不是我們這些傻瓜按時繳納物業費，這個小區早就不知亂成了啥樣，恐怕衛生都沒人打掃了。你們誰願上訪請自便，但我沒有時間奉陪，如果因為你們的上訪，讓物業公司降低了物業費，我既不會搭便車，更不會沾你們的光，所有收益全歸你們。”
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話不投機半句多，那女人狠狠地瞪了對方一眼，不過人家根本沒拿她當回事。
“過了一段時間我才對上號，那個女人是三號樓的住戶，也正是這個小區的業主委員會主任。”物業辦公室的同事道。
“你說的是她啊，我很瞭解那個女人。我們曾經私下跟她商量，想和她做筆交易，給她家的物業費打七折，讓她帶個頭，把去年今年的物業費交了。可這女人的胃口太大，非要物業公司把她家的物業費全打五折，才肯帶頭。”老侯道。
“這種交易對其他業主不公平，你們不能擅作主張。”袁國剛道。
“我們知道這件事擺不到桌面上，就是有病亂投醫，不過由於她太貪婪，我們沒有同意跟她做那筆交易。”
“幸好沒有做成，否則，即使給她全免了，她也不可能起到什麼帶頭作用。她以為自己是個什麼人物？也就是在她那棟樓吧，其他樓的業主有幾個能買她的帳？況且沒有不透風的牆，如果走漏了風聲，不僅未交物業費的業主更不願意繳納，那些交了物業費的業主還會要求你們退錢！”
看著老侯和他的同事，袁國剛繼續道：“真要那樣，你們的工作將非常被動。我就納悶了，政府早就頒發了物業管理法，將業主與物業公司的權利義務規定的一清二楚，你們為什麼不拿起法律的武器，而要在下面搞小動作？堂堂物業公司，哪能如此下作！”
“袁經理，我們也是被逼無奈，總想大事化小，還想以最低的成本辦事。這種事還是第一次遇到，別的小區沒有整棟樓不交物業費的，更沒有業主委員會主任帶頭不交物業費，我們考慮如果起訴他們，贏官司怕是沒有問題，但面對這些業主個體，法院執行恐怕也不容易。”老侯解釋道。
“我們做過估算，用法律維權的成本並不低，要是這個女人能起個帶頭作用，我們私下給她家的物業費打個折，公司付出也就千八百塊錢，比打官司節省多了，還省事。”同事補充道。
“你們想的太簡單了，不過這物業費的催繳，還真要當作一件大事來抓，先向廣大業主大力宣傳，儘量做到收費和預算透明，把咱們的工作做到家，看他們還有什麼話說。”袁國剛意識到問題的嚴重性。
“你可以去小區門口的櫥窗看看，每一項收入和支出都清楚地列了出來，即使物業費全部交齊，利潤也在物價局的規定範圍之內。現在部分業主欠繳物業費，物業管理還能保持運轉，完全是我們在想辦法盡力維持。”